222 962 580

Oceňování odhady majetku a nemovitostí Praha

Druhy a způsoby oceňování

Druhy ocenění :

S rozsahem průmyslové revoluce a hospodářským růstem od poloviny 19. století vyvstala potřeba státu stabilního a kontrolovatelného způsobu určení, stanovení daní.  Pro tento účel se objevovaly různé způsoby určení hodnoty výnosu z majetku, podnikání  a zvláštní kategorií bylo oceňování nemovitého majetku. Od roku 1897 platil tzv. Reálný odhadní řád, který již uvádí určitá pravidla.

Základem pro stanovení hodnoty byla vždy cena, realizovaná na trhu nemovitostí čili hodnota, která byla prověřena nabídkou a poptávkou. Vzhledem k tomu, že nebyly vždy k dispozici údaje o trhu – cenách z kupních smluv teprve ne, vytvářely se metodiky ocenění vycházející ze substanční – nákladové hodnoty s pozemkem srovnávající se s výnosovou hodnotou, která odrážela principy trhu. Obdobné metody byly  používány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, pojištění, pro obchod) a úřední (soudní, finanční). Zvláštním institutem bylo určování kapitalizační míry při stanovování výnosové hodnoty – byla určována vrchním soudem vždy na 1/2 roku. Pro účely exekuční byla stanovena oceňovací metodika dle vládního nařízení v roce 1933. Tyto principy byly využívány do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb. o tzv. stopcenách (zastavení kupních cen dle NÚC) – první náznak totalitní regulace cen. Po roce 1951 pozbyl jakýkoliv smysl oceňovat nemovitý majetek – občanský zákoník z roku 1951 (platnost vlastnického práva pouze smlouvou), převody na stát se řídily stopcenami až do roku 1964. 

Základem pro stanovení hodnoty byla vždy cena, realizovaná na trhu nemovitostí čili hodnota, která byla prověřena nabídkou a poptávkou. Vzhledem k tomu, že nebyly vždy k dispozici údaje o trhu – cenách z kupních smluv teprve ne, vytvářely se metodiky ocenění vycházející ze substanční – nákladové hodnoty s pozemkem srovnávající se s výnosovou hodnotou, která odrážela principy trhu. Obdobné metody byly  používány po roce 1918 pro potřeby soukromé (pro úvěry, pojištění, pro obchod) a úřední (soudní, finanční). Zvláštním institutem bylo určování kapitalizační míry při stanovování výnosové hodnoty – byla určována vrchním soudem vždy na 1/2 roku. Pro účely exekuční byla stanovena oceňovací metodika dle vládního nařízení v roce 1933. Tyto principy byly využívány do začátku 2. světové války, kdy bylo vydáno vládní nařízení č.175/1939 Sb. o tzv. stopcenách (zastavení kupních cen dle NÚC) – první náznak totalitní regulace cen. Po roce 1951 pozbyl jakýkoliv smysl oceňovat nemovitý majetek – občanský zákoník z roku 1951 (platnost vlastnického práva pouze smlouvou), převody na stát se řídily stopcenami až do roku 1964. 

Teprve v roce 1964 byl vydán oceňovací předpis č. 73/1964 Sb. (o cenách staveb v osobním vlastnictví a o náhradách při vyvlastnění) a následovaly další předpisy, které v podstatě pouze určovaly základ pro výpočet daně. Nutno poznamenat, že při posuzování cen existovaly dva pohledy – pro socialistickou organizaci a pro obyvatelstvo. Cenově – hodnotově pokřivené předpisy vytvářely dvojí ceny – ty, které chtěl stát regulovat a ty, které si uplatňovali občané mezi sebou (černý trh jako u jiného majetku). Pokřivenost hodnot pokračoval i po roce 1989 a při restitucích, při některých náhradách a vydáních majetku.

 

Současné způsoby oceňování nemovitého majetku :

V současné době základní právní normou pro oceňování majetku (nejen nemovitého) je zákon č. 151/1997 Sb. – o oceňování majetku. Zákon upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy. Odkazují-li tyto předpisy na cenový nebo zvláštní předpis pro ocenění majetku nebo služby k jinému účelu než pro prodej, rozumí se tímto předpisem tento zákon. 

1)  Prováděcími předpisy jsou vyhlášky pro zjištění administrativní ceny nemovitostí (stavby, pozemky trvalé porosty), majetkových práv, některých movitých věcí a služeb s roční aktualizací Ministerstva financí. Takto zjištěná cena je pouze používána pro stanovení výše daně z převodu (z převodu, darování), pro potřeby soudů, někdy pojišťoven nebo bank. 

2)  Pro potřeby obchodního jednání je stanovována tzv. cena obvyklá (dle zák.č. 151/1997 Sb.) – všude ve světě používán termín Market Value – Tržní hodnota. V ekonomické terminologii je to však protimluv – cena představuje realizovanou hodnotu stvrzenou vzájemnou dohodou (kupní smlouva, ústní dohoda apod. Odhad tržní hodnoty je používán pro potřeby bankovních úvěrů, dědictví, vyrovnání spoluvlastnictví či SJM, exekučních řízení, stanovení tržní hodnoty majetku pro potřeby nepeněžitého vkladu obchodní společnosti, pro soudní případy vyvolané sporem o majetek apod.

3)  Nákladová cena zjištěná buď dle směrných cen v cenovém předpisu nebo propočtených směrných cen (stavebních prací, výrobních částí, výrobků apod.) – reprodukční cena a po opotřebení, pořizovací – časová.Používá se pro potřeby účetnictví, pojišťovací ceny, pro posouzení pořizovacích cen apod.

4)   Analýzy investičních příležitostí v daném územíPosuzování hodnot pozemků v daném území versus zamýšlená investice – Calculation Value of Investment. Používá se při investičních záměrech, do jaké míry se vyplatí investice v daném území

http://www.danielricar.cz/wp-includes/js/tinymce/plugins/wordpress/img/trans.gifhttp://www.danielricar.cz/wp-includes/js/tinymce/plugins/wordpress/img/trans.gif

 

Zabývám se tedy komplexními službami v oblasti oceňování nemovitostí, které jako obor zasahuje do celé řady oblastí, přičemž asi nejčastěji se v současnosti setkáte s oceňováním v těchto případech :

Nabídka služeb odhadce nemovitostí a majetku. Tvorba analýz trhu nemovitostí a odborných posudků o technickém stavu budov, technické podklady pro Prohlášení vlastníka (zák.č. 72/1994 Sb. – vlastnictví k bytům).

  • daňové účely – pro daň z převodu nemovitosti případně daň dědickou (pro poplatky notáře), pro účetnictví
  • úvěrová řízení – hypoteční úvěry, úvěry ze stavebního spoření a jiné typy úvěrů.

Oceňování nemovitostí, informace, analýzy tržní hodnoty, ceny, podklady pro investiční plány, inženýrská činnost, pasportizace majetku, odborné posudky o technickém stavu budov. atd…

oceňování nemovitostí :

  • dle cenového předpisu
  • odhady tržní hodnoty
  • analýzy trhu nemovitostí

technické podklady pro Prohlášení vlastníka (zák.č. 72/1994 Sb. – vlastnictví k bytům)

inženýrská činnost

  • orientačních stanovení stavebních nákladů
  • stavební dozor pro jednoduché stavby dle stavebního zákona

 

Více

Naše služby

Více

Kontakty

Více